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リスクが高くなる
最近よく沿線沿いに一階店舗で二階アパートになっている店舗併用アパートを見かけます。弊社でも、そういう物件を管理していますが、もしそういう沿線近くの土地が安くで購入できるなら、店舗併用アパートを建てれば儲かります。なぜなら店舗の場合、浴室やシステムキッチンが不要で、一部屋なので間仕切りもいりません。同じ床面積で、住居に比べると建築費も割安にでき、さらに、住居より高く貸すことができます。二階のアパートには一階店舗の従業員が入居することも多く二階の入居率も非常に高いことがほとんどです。ただし、店舗の場合、一度空くとすぐ次の入居者が決まらないこともありますので、そういう面では住居だけのアパートに比べると少しリスクが高くなると考えられます。高層賃貸マンションは全国の都心部では、加階以上の賃貸マンションがあります。土地面積はわずか15坪〜20坪という所もあります。中古の一棟売で一億円というような物件もあり、表面利回りも高く15%以上の物件も多くあるようです。

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マンションの2階の有利性について

土地神話が崩壊したということがあっても、やはりマンションに住む場合には「一生、住もう」というように、最初は考えるものです。しかし、一戸建てと違う点は、建て増しや間取りの変更が簡単ではないために、意外に買い換えをする場合が多いのです。その際に、どの階数を買っておくと得かという点になりますと、何と言っても「2階」ということになります。なぜならば、2階は買う時には一番安いのです。それはマンションの「値段のつけ方」にも関係してきますが、仲介業者なども、営業の経験上から□をそろえて「2階」と言っています。ところが、売る時には、2階は、意外とほかの3〜4階や、ましてや1階に比べて、差はないのです。そのために、買う時には一番安い2階が良いのです。なぜならば、「安く買って、高く売る」ということが、買い換えの時にはできる可能性が高いからです。いかに、階数が高いとはいっても、新築の時ならともかく、中古になると、2階でも6階でも、売値には差がなくなってくるのです。しかも、今はマンションは、中古が値上がりする時ではありませんから、将来の買い換えの時を考えて、できるだけ有利になるように買っておくことが大切になってきますので注意しましょう。

低層マンションは実は2階に人気がある

3階建てなどのマンションについての「住み心地」について考えてみましょう。高層住宅の時には、高い方が人気があります。しかし、低層ともなれば、日照は大切であるにしても、眺望はそれほど期待できるものではありません。それよりは「一戸建て感覚」での「住まい」としての考え方の方が大切になってきます。その点からすれば、低層マンションでは、生活のしやすさや湿気の防止、屋上からの照りつけの防止といった面を考える必要があります。ですから2階に一番人気が集中するのです。もちろん、そうは言っても、「私は最上階が良い」「1階が良い」というような好みの問題がありますから、それを押しつけるわけにはいきません。ただ言えることは、そのマンションに、一生、住まないかもしれないのです。買い替えのためには、中古で売りに出す時に、一番売りやすいという点からするならば、2階が一番好まれるのです。さらに、人に貸す時でも、やはり、2階が人気があります。大勢の人の支持を受ける階数というのは、それなりに意味があるので、自分の安易な好みで選ぶことは賢明なことではありません。時には他者の言う参考も取り入れることが、よい部屋選びにつながるということです。

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