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はじめまして。【住実生活】の時四 照井です。当サイトへの訪問ありがとうございます。【住実生活】では、様々な視点から「暮らし・不動産」について紹介するサイトとなっております。充実した生活を送るための様々な不動産の知識や、暮らしのちょっとしたアイデア等をご提供するべく、毎日更新していきますので、どうぞご覧になってください。

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建物の区分所有とは【区分所有者の意義】
【Q】分譲マンションの一戸建てを購入して所有する場合、これを建物の区分所有とういう法律関係なのか説明して下さい。 【A】低層や中古層のマンションなどのように、一棟の建物を数多くの部分に区分けして、その各部分に一個あての所有権を成立させる場合、これを建物の区分所有といい、そのような一棟の建物を区分所有建物といいます。屋上から基礎にいたるまで縦断的に区分する縦割りと、階層ごとに区分する横割り、そして、この二つの組合わせとしての横割りでかつ縦割りの三つの区分所有があり、あとの二つを合わせて階層的区分所有とよぶことがあります。■専有部分・共用部分:区分所有建物は、専有部分、共用部分の二つの種類の建物部分にわけられます。専有部分は、住居、店舗、事務所、倉庫などの用に供される建物部分で(区分所有法一条・二条三項)、区分建物ともいいます。専有部分のうえに成立する所有権が区分所有権、その所有者が区分所有者です(同法二条一項。二項)。専有部分以外の建物部分はすべて共用部分ですが、このほか、専有部分に属しない建物付属物、付属建物も共用部分とされます。共用部分には、共同の廊下、階段室などのように当然の共用部分と別棟の集会所などのように規約に定めることによって共用部分とされるものがあります(同法四条)。前者が当然共用部分または法定共用部分、後者が規約共用部分です。共用部分は、原則として、区分所有者全員の共有に属し(同法三条一項)、その持分割合は、専有部分の床面積割合によることになっています(同法一四条)が、共用部分の使用は、区分所有者各自の持分割合でなく、その用方に従うことになっています(同法一三条)。

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マンションの2階の有利性について

土地神話が崩壊したということがあっても、やはりマンションに住む場合には「一生、住もう」というように、最初は考えるものです。しかし、一戸建てと違う点は、建て増しや間取りの変更が簡単ではないために、意外に買い換えをする場合が多いのです。その際に、どの階数を買っておくと得かという点になりますと、何と言っても「2階」ということになります。なぜならば、2階は買う時には一番安いのです。それはマンションの「値段のつけ方」にも関係してきますが、仲介業者なども、営業の経験上から□をそろえて「2階」と言っています。ところが、売る時には、2階は、意外とほかの3〜4階や、ましてや1階に比べて、差はないのです。そのために、買う時には一番安い2階が良いのです。なぜならば、「安く買って、高く売る」ということが、買い換えの時にはできる可能性が高いからです。いかに、階数が高いとはいっても、新築の時ならともかく、中古になると、2階でも6階でも、売値には差がなくなってくるのです。しかも、今はマンションは、中古が値上がりする時ではありませんから、将来の買い換えの時を考えて、できるだけ有利になるように買っておくことが大切になってきますので注意しましょう。

低層マンションは実は2階に人気がある

3階建てなどのマンションについての「住み心地」について考えてみましょう。高層住宅の時には、高い方が人気があります。しかし、低層ともなれば、日照は大切であるにしても、眺望はそれほど期待できるものではありません。それよりは「一戸建て感覚」での「住まい」としての考え方の方が大切になってきます。その点からすれば、低層マンションでは、生活のしやすさや湿気の防止、屋上からの照りつけの防止といった面を考える必要があります。ですから2階に一番人気が集中するのです。もちろん、そうは言っても、「私は最上階が良い」「1階が良い」というような好みの問題がありますから、それを押しつけるわけにはいきません。ただ言えることは、そのマンションに、一生、住まないかもしれないのです。買い替えのためには、中古で売りに出す時に、一番売りやすいという点からするならば、2階が一番好まれるのです。さらに、人に貸す時でも、やはり、2階が人気があります。大勢の人の支持を受ける階数というのは、それなりに意味があるので、自分の安易な好みで選ぶことは賢明なことではありません。時には他者の言う参考も取り入れることが、よい部屋選びにつながるということです。

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